2018东莞楼市发展趋势分析 东莞楼市下半年会继续持续稳定发展吗

　　2018上半年东莞整体住宅供应放缓，供求关系趋于平衡，房价处于稳定阶段。那么东莞楼市会一直这样继续这样平稳发展吗？接下来随众易居东莞装修网的小编来了解一下东莞楼市发展趋势分析吧。

　　今年上半年，东莞限购政策满一年，与此同时，限价升级及“三价合一”政策出台，进一步稳控房价及抑制投机投资需求。在“房住不炒”的整体基调下，上半年东莞整体住宅供应放缓，成交小幅回升，供求关系趋于平衡，房价处于稳定阶段。

　　除了政策上的限制，房企资金面的趋紧、银行对个人房贷的贷款额度收紧等因素，都对东莞的楼市生态产生影响，并形成新的趋势。

　　业内人士认为，东莞下半年形势依然趋紧，开发商趁机推货，回笼资金才是王道。

　　供需格局区域分化加大

　　2018年上半年，在“五限一紧”政策调控下，东莞房地产市场仍稳步扩容。商品房成交量缩价涨，各类住宅物业成交同比趋稳或小幅上升，商铺和写字楼供需呈现下滑。

　　住宅新增供应放缓，同比去年同期下滑9%，相比之下，成交量同比持稳。过去供不应求的格局发生转变，今年上半年供需趋于平衡。

　　从月度来看，上半年东莞住宅供需整体呈现稳步回升态势，由于受限购限价限签等政策多重调控，与往年相比回升速度慢幅度小。

　　市场调研机构数据显示，今年以来东莞实际市场开盘量同比去年同期增加34%，但销售率同比下降了6个百分点，主要受部分项目定价偏高、开盘解筹率低所致。从区域角度看，开盘供应量主要集中在常平、东坑、虎门、万江和大朗等镇区，东南临深供应趋紧。

　　反应市场供求关系的一个关键指标是库存。东莞中原战略研究中心相关负责人告诉记者，截至6月30日，东莞住宅库存套数41385套，库存面积为519.48万平方米，环比小幅上升2.14%，同比大增43.54%，库存继续走高。

　　“按照过年一年消化速度计算，6月底住宅消化周期为11个月，环比上升1.4%。目前东莞全市住宅库存消化周期已回升至历史高位水平，区域分化加大。不过，今年下半年潜在供应明显放缓，预计高库存压力有所缓解。”上述负责人介绍。

　　从价格来看，限价限签调控加码，东莞住宅网签均价为16997元/平方米，环比同比涨幅均小于5%，政策调控到位，但东莞洋房价格区域分化严重。

　　今年上半年松山湖以平均349万元/套，远远超出其余镇街，居全市首位；其次，南城、凤岗、 莞城等10个镇街套均总价在200—300万元之间，150—200万元之间有11个镇街，100—150万元则有10个镇街。

　　大户型产品成交占比持续萎缩

　　“五限一紧”政策调控在影响供需的同时，也对东莞的楼市产品产生影响。

　　从成交结构来看，今年上半年80—110平方米刚需产品占比仍占主导，59%的占比创历史新高。其次，随着二孩放开、房价上涨带来物业升值等因素，改善型住房需求亦不断释放。

　　其中，110—140平方米首次改善产品成交占比为27%，由于房价的始终高位，140平方米以上大户型产品成交总占比持续萎缩，今年上半年总占比为10%，同比去年下滑1个百分点。从最畅销户型80—110平方米成交总价来看，150—200万元/套为市场主流，占比高达46%。

　　在如今的东莞的市场环境下，商业公寓成为了不少投资者的首选。

　　商业公寓不限购不限贷，而且今年有多个项目放量入市，本地投资需求集中释放。今年上半年，东莞新增商业公寓供应30万平方米，同比上升2%；成交41万平方米，同比上升9%。尽管住宅已经供求平衡，但商业公寓则出现供不应求的情况，东莞市场商业公寓均价达17562元/平方米，同比上涨7%，与住宅价格形成倒挂。

　　从公寓成交面积段分布来看，2014—2017年，40—60平方米公寓为市场主力，但进入2018年上半年，20—40平方米小公寓逐步成为投资热点，成交占比高达48%。主要是由于卓越中寰、碧桂园首座及碧桂园苹果等小公寓放量入市，依靠低总价优势迅速成为投资热点。

　　此外，在144平方米以上非普通住宅首付六成持续影响下，再加上限价政策进一步升级，开发商入市积极性受挫，影响别墅市场。上半年，东莞的别墅供应创四年同期新低，供应仅有14万平方米，同比大幅下降47%。成交量同样处于市场低位，半年成交量仅为21万平方米。

　　联排/双拼别墅始终是东莞市场主流，今年上半年联排/双拼别墅供需同比均有所上涨，其中联排别墅成交同比上升35%，双拼成交同比上涨上升。

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